Fiind un subiect mult discutat, evident si parerile sunt numeroase, cu sustinatori infocati de-o parte si de alta. De obicei, fiecare parte isi sustine propriul interes, cel mai vocal proprietar castigand in majoritatea cazurilor lupta oratorica cu vecinii.
Din fericire, Legea 196/2018, reglementeaza foarte clar aspectele care tin de asociatiile de proprietari, astfel incat orice neclaritate ar trebui sa fie cautata intai in lege. Astfel, redam mai jos principalele articole din lege care sunt relevante pentru administratorul asociatiei de proprietari.
“LEGE Nr. 196/2018 din 20 iulie 2018 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari si administrarea condominiilor
CAPITOLUL VI
Administrarea condominiilor
ART. 63
(3) Desemnarea administratorului si incheierea contractului de administrare se fac de catre comitetul executiv reprezentat de presedintele asociatiei de proprietari, in baza mandatului
acordat de adunarea generala, si decizia se comunica tuturor proprietarilor.
ART. 64
(1) Administrarea condominiului poate fi realizata de catre persoane fizice, persoane fizice autorizate, sau persoane juridice specializate, autorizate conform legii.
(2) Activitatea de administrare include activitati de administrare tehnica si intretinere a proprietatii comune, de contabilitate si de casierie.
(3) Orice alte activitati de administrare care nu sunt reglementate prin lege sau prin statutul asociatiei sunt conditionate de hotararea adunarii generale a asociatiei de proprietari.
(4) Administratorii sunt angajati pe baza de contract individual de munca sau contract de prestari servicii, cu respectarea prevederilor legale in vigoare.
(5) Candidatii pentru functia de administrator trebuie sa prezinte comitetului executiv al asociatiei de proprietari documentele prevazute de lege, precum si alte documente solicitate printre care, obligatoriu:
- a) atestatul prevazut la Art. 2 lit. e);
- b) cazierul judiciar care sa ateste ca nu a suferit nicio condamnare, prin hotarare judecatoreasca ramasa definitiva, pentru o infractiune de natura economico-financiara.
(6) Persoanele juridice specializate sunt operatori economici infiintati si inregistrati conform legii, care au ca obiect de activitate administrarea condominiilor.
(7) In vederea indeplinirii obiectului principal de activitate, persoanele juridice prevazute la alin.(6) au obligatia obtinerii atestatului in conditiile legii pentru toti angajatii acestora care presteaza activitatea de administrare a condominiilor.
(8) Atestatul se afiseaza, prin grija administratorului, la avizier, la data intrarii in vigoare a contractului de administrare.
(9) Atestatul administratorului poate fi suspendat sau retras, ca urmare a unei hotarari judecatoresti definitive, in cazul in care instantele judecatoresti competente au stabilit existenta unui prejudiciu cauzat de administrator.
(10) Atestatul este valabil 4 ani de la data emiterii si poate fi reinnoit in aceleasi conditii in care a fost emis.
(11) Expirarea, suspendarea sau retragerea atestatului determina automat imposibilitatea exercitarii activitatii de administrare a condominiilor.
ART. 65
Ca urmare a hotararii adunarii generale a asociatiei de proprietari, administratorul, conform contractului de administrare si in baza imputernicirii acordate de adunarea generala a asociatiei, poate negocia contractele de furnizare/prestare a serviciilor intre furnizori / prestatori si asociatia de proprietari.
ART. 66
(1) Administratorul are, in principal, urmatoarele atributii:
a) administreaza imobilul, propune si supravegheaza lucrari avand ca scop conservarea si intretinerea acestuia;
b) supravegheaza atat lucrarile care privesc administrarea, cat si personalul angajat;
c) in caz de urgenta, cu acordul comitetului executiv, initiaza executarea tuturor lucrarilor necesare protejarii imobilului;
d) presteaza serviciile prevazute in contractul de administrare cu responsabilitate si in mod profesional;
e) executa dispozitiile prevazute in hotararile adunarii generale a asociatiei de proprietari, in conformitate cu prezenta lege, regulamentul condominiului si conform contractului de
administrare;
f) organizeaza si conduce contabilitatea in partida simpla si activitatea de casierie;
g) gestioneaza, separat pentru fiecare asociatie, bunurile materiale si fondurile banesti ale asociatiei, conform hotararilor adunarii generale si deciziilor comitetului executiv;
h) propune, cel tarziu pana la sfarsitul perioadei de recalculare a cheltuielilor, bugete anuale si prognoze pe termen mediu in care trebuie sa includa sumele achitate, lucrarile de intretinere si lucrarile de reabilitare si imbunatatire, sumele necesare din fondurile asociatiei, alte cheltuieli previzibile si o estimare generala a cheltuielilor asociatiei de proprietari;
i) efectueaza formalitatile necesare in angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea si intretinerea condominiului, derularea si urmarirea realizarii acestor contracte;
j) asigura gestionarea condominiului conform hotararilor adunarii generale si deciziilor comitetului executiv, cu respectarea prevederilor legale in vigoare;
k) are obligatia prezentarii tuturor datelor, documentelor si informatiilor privind continutul si respectarea contractului de administrare, precum si a acordurilor de plata in rate a cheltuielilor anuale, a cuantumului prestatiilor convenite, la solicitarea oricarui proprietar;
l) gestioneaza, conform hotararilor adunarii generale sau comitetului executiv, fondul de rulment si fondul de reparatii constituite la dispozitia asociatiei de proprietari, precum si alte fonduri constituite de catre aceasta;
m) calculeaza, intocmeste, supune verificarii cenzorilor/comisiei de cenzori, supune aprobarii comitetului executiv si afiseaza la avizier lista lunara a cheltuielilor de intretinere, intocmita conform reglementarilor in vigoare, in termen de maximum 5 zile de la primirea ultimei facturi de la furnizorii de servicii;
n) intocmeste lunar si depune semestrial la compartimentul specializat in sprijinirea si indrumarea asociatiilor de proprietari pe a carei raza teritoriala se afla condominiul situatia
soldurilor elementelor de activ si pasiv;
o) afiseaza lunar, la avizier, lista de venituri si cheltuieli ale asociatiei, care cuprinde inclusiv veniturile obtinute din exploatarea proprietatii comune;
p) asigura, prin controale periodice, respectarea normelor generale de aparare impotriva incendiilor la utilizarea partilor comune, functionalitatea permanenta, la gabaritele proiectate, a cailor de evacuare in caz de incendiu si a celor de acces, interventie si salvare si comunica de urgenta presedintelui asociatiei de proprietari/comitetului executiv neregulile identificate;
q) indeplineste orice alte atributii stabilite in cadrul adunarii generale a asociatiei de proprietari in conformitate cu legea.
(2) Administratorul nu poate utiliza in niciun fel fondurile asociatiei de proprietari, fara hotararea scrisa a adunarii generale sau a deciziei comitetului executiv, dupa caz.
(3) Administratorul are obligatia de a tine evidente contabile separate pentru fiecare condominiu in parte pe care il are in administrare.
ART. 67
(1) Pentru realizarea lucrarilor de intretinere, reparatii sau investitii privind proprietatea comuna, administratorul, tinand seama de pret, durata de executie si calitate, supune spre analiza si aprobare comitetului executiv oferte ale operatorilor economici care satisfac cerintele asociatiei de proprietari, conform legislatiei in vigoare.
(2) Administratorul este obligat sa foloseasca pentru platile curente si pentru incasari contul curent al asociatiei prevazut la art. 20 alin. (1), la care au acces pentru informare, in conditiile art. 2.184 – 2.190 din Legea nr. 287/2009, republicata, cu modificarile ulterioare, toti proprietarii. In acest cont sunt varsate, in termen de 24 de ore de la primirea acestora, toate sumele sau valorile primite in numele sau in contul asociatiei.
(3) Contul mentionat la alin. (2) poate fi utilizat si pentru plata cotelor lunare de contributie la cheltuielile asociatiei de catre proprietari.
(4) In cazul in care administratorul nu isi indeplineste obligatiile sau le indeplineste in mod defectuos, cauzand prejudicii asociatiei de proprietari, asociatia de proprietari, in baza hotararii adunarii generale, poate retrage din garantia administratorului o suma de bani pentru acoperirea prejudiciilor create sau poate hotari diminuarea venitului in functie de gravitatea faptei, in conditiile prevazute in contractul de administrare, precum si de a actiona in instanta pentru recuperarea prejudiciilor provocate.
(5) Prin exceptie de la prevederile alin. (2), cu acordul adunarii generale a asociatiei de proprietari, exclusiv in vederea efectuarii operatiunilor de plati pentru cheltuieli neprevazute, administratorul poate pastra in casierie numerar, in limita unui plafon lunar de 1.000 lei.
ART. 68
Pentru protejarea intereselor proprietarilor si ale asociatiei de proprietari impotriva riscurilor aferente activitatii de administrare intr-un condominiu, administratorii, la solicitarea asociatiilor de proprietari, sunt obligati sa incheie, pe cheltuiala proprie, polite de asigurare de raspundere civila profesionala.
ART. 69
(1) In cazul schimbarii administratorului, vechiul administrator este obligat sa transmita noului administrator, in baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de presedintele asociatiei si de catre cenzor/comisia de cenzori, intr-un termen de 5 zile de la incetarea contractului sau, totalitatea documentelor, bunurilor si valorilor aflate in administrarea sa, situatia financiar-contabila a asociatiei si a fiecarui proprietar in raport cu asociatia, situatia soldurilor elementelor de activ si de pasiv la data predarii. Procesul-verbal cuprinde si chitanta de plata cu care s-a facut ultima incasare, numele proprietarilor restantieri, sumele restante, contractele in derulare, platile ce urmeaza a fi facute dupa data predarii.
(2) In caz de neindeplinire a prevederilor prevazute la alin. (1), administratorul nu este descarcat de gestiune si poate fi actionat in instanta de asociatia de proprietari.”
Administratorul asociatiei de proprietari, are obligatia de a respecta el insusi legea, chiar daca uneori asta poate supara unii proprietari din bloc, obisnuiti cu diferite scutiri.
Asa cum scriam la inceputul articolului, fiecare isi sustine propriul interes, existand un punct in care interesul anumitor proprietari solicita incalcarea legii, in folos propriu si in dauna celorlalti proprietari.
Un exemplu clasic este repartizarea cheltuielilor catre proprietari. Legea specifica cu claritate in majoritatea cazurilor cum trebuie sa se repartizeze cheltuielile. Cele mai multe, se repartizeaza pe cota parte indiviza (care se calculeaza in functie de suprafata utila a apartamentului) si implicit ii afecteaza pe proprietarii locuintelor spatioase, care ar dori sa plateasca ei mai putin iar ceilalti proprietari mai mult.
Un alt exemplu este folosirea numerarului sau a banilor cash, pentru a evita costurile cu comisioanele aferente contului bancar al asociatiei de proprietari.
Atentie!
Desi legea enumera si descrie responsabilitatile unui administrator de asociatie de proprietari, contractul de servicii de administrare financiara sau/si tehnica, poate contine un numar limitat de responsabilitati!
Daca de exemplu firma de administrare angajata, presteaza in baza contractului doar administrare financiara, evident ca nu va fi responsabila de lucrarile de reparatii pe care le faceti in bloc, desi legea prevede ca aceste activitati pot fi prestate de catre administrator.
Astfel, daca esti proprietar si consideri ca actualul administrator nu isi indeplineste responsabilitatile, verifica intai contractul de prestari servicii dintre firma de administrare condominii si asociatia de proprietari.
Verifica si daca asteptarile personale sunt in concordanta cu prevederile legale de mai sus, pentru a avea baza unei discutii argumentate cu membrii din conducerea asociatiatiei de proprietari sau chiar administratorul.
Pentru servicii profesionale de administrare financiara si/sau cenzorat, infiintari de asociatii de proprietari sau actualizari ale asociatiilor de proprietari conform Legii 196/2018, ne puteti contacta la 0723.281.476 sau pe email la contact@administratorscaridebloc.ro.
Tu ce preferi: un administrator corect, care respecta legea chiar daca uneori asta nu te avantajeaza, sau un administrator maleabil, care face cum ii spune fiecare, fiind castigati proprietarii mai vocali?
Scrie-ne cum ar trebui sa fie administratorul ideal pe pagina de Facebook, click aici.
